专题：万科郁亮到龄退休

　　文 | 《BUG》栏目 徐苑蕾

　　万科一纸公告宣告了作事公司长达36年的中枢东谈主物郁亮郑重到龄退休，辞去董事及扩充副总裁职务，这标识着一个期间的遣散。

　　在郁亮任职时候，曾力主将长租公寓列为万科接头性主业之一。他屡次为长租公寓业务“定调”，既坦言“长租公寓赚不了大钱，但一定要作念”，也反想过具体运营中“二房主方式让万科付出了很大代价”。

　　而就在这次东谈主事变动之际，万科旗下的长租公寓品牌“泊寓”风云乍起，其在深圳、武汉、杭州等多地正献艺一场大界限的租客清退。据多地多名租客响应，在未提前30天见知的情况下被条目搬离，泊寓方面提供换房、重签或退租补偿等有盘算。

　　租客清退背后指向万科和房主之间的房钱纠纷。有房主称，与万科旗下子公司缔结长达12年的交付运营合同，近期却被拖欠房钱超10万元，且被条目签署解约条约后方可央求披发欠租。

　　一位接近深圳万科的东谈主士默示，当今少数楼栋存在阶段性缓付情况，公司已制定贬责有盘算和还款狡计，正在与业主进行相易，将逐渐互助贬斥责题。

　　房主曝万科欠租，租客遭清退

　　昨年12月初，有万科泊寓房主在应答媒体发文称收到退租见知，万科方面条目房主先签署消除条约，然后将押金打到万科公司账户，之后身手央求披发被拖欠的房钱。此外，万科还条目房主免去一个月房钱给泊寓撤场。

　　该房主向《BUG》栏目显现，他与万科旗下子公司缔结了长达12年的租出合同，将名下房产交付给万科进行长租公寓运营，收到退租见知时距聚散同到期还有6年时期。

　　该房主默示，万科算作运营方支付了1个月房钱，但累计拖欠房钱长达3个月，总数超过10万元。2024年万科方面曾提议降租条目，将每简单米房钱减少10元至30元足下。

　　房主被欠租的情况并不是个例。

　　在此布景下，不少万科泊寓租客响应，倏得收到见知被条目搬离。《BUG》栏目发现，清退障翳深圳、武汉、杭州等地的泊寓门店，其中万科总部场地地深圳影响较大，龙华青虹公社、长发新村、沙湾公社等田户都收到了清退见知。

　　一位泊寓租客默示，“16日收到见知，31日就要清退，公寓楼下贴出了歇业见知，外传万科关连公司万村和泊寓欠了200多万。”

　　也有租客默示，“泊寓见知是由于和房主的接头合同到期，屋子要还给房主接头。泊寓方面提供了几个安置有盘算，一是免费换房到其他泊寓门店，搬家费由门店承担，何况免租一个月，二是看护近况，改为和房主重新签约，三是径直退房，退还押金和剩余房钱。”

　　至于失约金，有租客称，按照合同，在作事期限内，淌若泊寓无法链接出租，应该提前30天见知并补偿一个月房钱算作失约金。据《BUG》栏目了解，不少已退房或与房主重新签约的租客已收到补偿。

　　针对这次泊寓拖欠房主房钱及清退租客的事件，一位接近深圳万科的东谈主士默示，当今少数楼栋存在阶段性缓付情况，公司已制定贬责有盘算和还款狡计，正在与业主进行相易，将逐渐互助贬斥责题。

　　前述房主也告诉《BUG》栏目，万科提供的条约仍是重新修改，无需先退押金，当今其仍是收皆万科的欠款。

　　界限减弱万间，止损高成本房源

　　租出住宅业务是万科探索转型、寻求新增长弧线的明星业务。

　　早在2016年，万科便通过整合各地长租公寓技俩，郑重推出“泊寓”品牌，并在2018年将其升级为集团的中枢主航谈业务之一，建造孤苦行状部。财报数据自满，开云体育官方网站放胆2025年12月底，泊寓共运营经管房源26.9万间，较9月底的28万间环比减少1.1万，其中20.3万间已开业。

　　在房地产开拓业务断崖式下滑的布景下，万科租出住宅业务保合手褂讪的界限推广和事迹增长。2022年至2024年，万科租出住宅营收远离为32.4亿元、34.6亿元、37.02亿元，此外泊寓业务在2023岁首度在成本法下收场了举座盈利。

　　关连词，长租公寓本人属于长周期、低利润的行业。更紧要的是，相较于万科举座营收盘子，泊寓的孝顺仍属杯水救薪。2025年前三季度，万科租出住宅业务收入为27.4亿元，同比增长4.4%，营收占比不到2%。

　　当下的万科正资格前所未有的接头窘境。2025年前三季度，万科收场营收1613.9亿元，同比下落26.61%，归母净亏蚀高达280.16亿元，同比下落56.14%，接头举止现款流净额为-58.89亿元，同比下落21.49%。

　　更为膺惩的是债务压力。放胆2025年9月底，万科的有息欠债总数为3629.3亿元，其中短期告贷和一年内到期的非流动欠债悉数约为1514亿元，而公司账面上的货币资金为656.8亿元，资金缺口超过850亿元。

　　对于如今的万科而言，现款流是最稀缺的资源。泊寓业务天然运营健康，但其二房主方式需要合手续支付房钱给房主，这是一笔雄伟的现款流出。而通过与部分高成本、低收益的房源解约，天然会带来阵痛但也能更快止损。

　　《BUG》栏目防卫到，深圳被清退的泊寓门店多数是城中村的楼房。2017年，万科推出“万村狡计”，通过径直与城中村房主签约，租下整栋或整片房屋，进行调节立异纠正后，再对出门租。‌但由于蜕变成本高、房钱酬谢周期长，且靠近商场概略情趣，该狡计在2018年底曾全面暂停新签约，并撤废部分已签约房源。‌

　　一位行业东谈主士默示，2016年至2017年时候，多数成本涌入长租公寓行业，使得企业为快速推广界限不吝以远高于商场价的房钱报价争抢房源。

　　前述房主默示，当今其物业仍是重新友付给新的“二房主”运营，不外其坦言，“房钱信服莫得万科多，一个月低廉了几千块钱。”

　　债务缓期接连受挫，缓期期附近

　　面对空前的债务危急，万科正通过鞭策告贷、债务缓期、钞票典质及出售等多重举措筹措流动性。

　　不外，算作万科最紧要的“输血者”，第一大鞭策深圳市地铁集团有限公司（以下简称“深圳地铁”）的相沿力度已显乏力。

　　公开信息自满，放胆2025年11月，深圳地铁累计向万科提供超300亿元告贷，利率远低于商场水平。但阐发两边2025年11月签署的贷款框架条约，2026年6月30日前深铁剩余可告贷额度仅22.9亿元，且通盘新增告贷均需万科提供抵质押担保，“无穷输血”方式透澈闭幕。

　　此外，万科现时的债务谈判发达屡屡受阻，在资格了流畅多轮有盘算调养与会议博弈后，当今仍未与主要债权东谈主达成一致。

　　2025年末，万科两笔中期单子“22万科MTN004”（刊行金额20亿元，本金兑付日为2025年12月15日）和“22万科MTN005”（刊行金额37亿元，本金兑付日定为2025年12月28日）的缓期有盘算，在合手有东谈主会议上接连受挫。

　　尽管万科在有盘算上作念出了一定调养，举例对“22万科MTN004”承诺提供增信依次、在缓期期内先行支付到期利息等，但中枢的对于本金缓期12个月的议案仍因喜悦表决权未达到90%的奏效门槛而被否决。

　　在与时期的竞走中，万科与债权东谈主的相易窗口正在收窄。阐发最新公告，针对上述两笔债券的又一次合手有东谈主会议已详情将于2026年1月21日同日召开。

　　这次会议召开的时期点极为关节，因为两笔债券均已赢得30个往异日的缓期期，将于2026年1月28日届满。这意味着，1月21日的会议距离最终期限仅有一周时期，成为万科幸免组成公开商场失约的关节一搏。

攀扯裁剪：江钰涵